楼市又出大消息：上海重手调控！

背后的原因是......

        导读：昨晚，上海再一次发布楼市调控政策，同一天，济南全面暂停房贷。而就在几天前，天津提高了首套房首付比例。这或许意味着，全国调控还远远没有结束......

        昨晚，所有上海买房人彻夜无眠！

        半夜鸡叫！靴子落地！

        11月28日晚9点，上海市住建委发布消息：

        自明天（2016年11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

        在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；

        购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

        调控背景：上海房价仍在上涨！

        有分析指出，从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。

        从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。所以上海对调控进行加码不能算“意外”。

        此次调控与之前很明显的区别，就是提高了首套房首付比例。同时认房又认贷，导致了假离婚的恐怕也无法享受贷款优惠，因为有过到款记录，首付就大幅度提高，但是仍然会导致一些人假离婚去购房，如果他们愿意承受更高首付的话。

        上海楼市或进入高位横盘模式

        此次上海楼市调控要求，最重要的或许就是，原先只认房不认贷，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制既认房又认贷。而且，此轮政策还要求核查购房者的全国征信，覆盖范围无疑要大很多。

        东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。

         对购房者有哪些影响？

        楼市大V@财上海 认为：

        1、上海楼市新政，精确剔除“置换改善人群”。本市无房，但在全国有贷款记录的，视为二套房贷。这是精确锁定了改善换房群体。目前老房（贷款过的人）已卖，新房未签的人群，彻底傻眼了。再买是按照二套房贷待遇了。

        2、上海楼市新政重点收紧两个方面：一是压贷款规模，严审核。二是减少有能力的购房人群，提高首付标准，小白领买不起了。但人口还在上海，需求没有减少。

        3、新上海人也是新政重点关照对象。很多新上海人，老家有过房贷记录的情况很多，这次也被精确剔除了。首付五成或七成，不是小数目。

        4、有过全国房贷记录，已经还清，是不是上海二套房贷？答：我反复阅读了文件原文的每个字，我个人理解：已经还清贷款的，也是二套房贷。

        5、实话实说，已经网签的购房者警惕，房东可能会毁约。因为他可能买不起新房了。

        上海、深圳、北京房贷政策大比拼，上海新政更严厉！

        上海——首付再涨，认房又认贷

        首付比例方面：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

        贷款方面：二套普通商品房贷款利率上浮10%。二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元。

        停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

        公积金杠杆率下调：月还款额的本金与工资收入比例由50%调整为40%；公积金贷款额度比缴存余额倍数由40倍下调到30倍。

        严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

        深圳——提高公积金贷款首付比例，叫停三套房公积金贷款

        首付比例方面：11月15日收紧了公积金贷款政策。住房公积金缴存职工家庭名下在深圳无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%。职工家庭名下在深圳拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

        10月4日发布的“深八条”主要针对商业贷款。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

        贷款方面：职工家庭购买首套住房申请公积金贷款的，贷款利率仍为个人住房公积金贷款基准利率；

        职工家庭名下在深圳已经拥有1套住房，再次购买住房时申请公积金贷款的，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

        购买第三套住房的不予申请公积金贷款。

        北京9·30新政——“控地价、限房价”

        首付比例方面：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

        对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

        结果对比出：

        1、在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！

        2、在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

        综合首套房贷与二套房贷，上海最严，其次深圳，再次北京！帝都又有压力了吧，呵呵。

        值得一提的是，有消息透露，天津差别化房贷新政也来了！首套房最低首付款比例30%。

        “这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。过去可以预期到‘两会’的时候，这次直接到十九大。”

        11月23日，融创中国控股董事长孙宏斌在中国民生银行和全联房地产商会联合主办的“中国不动产金融年会·2016”上讲话透露了上述信息。

        所以，每个地方的政策不一样，执行力度也不一样。

        在孙宏斌看来：首先银行越收越紧，一个一个的政策出来，对我们的影响特别大。另外是现在大家对开发商的预期还没有变，买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。另外是投资者买不了了。首付款太高了，70%、80%的，想买房的原因买不了。

        孙宏斌认为：很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

        中原地产研究中心做了一项统计：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量，到高价地出现频次，都刷新了历史最高纪录。

        结        论

        本轮调控的核心是调整房价上涨心理预期和降杠杆，二者缺一不可。如若二者不到位，买房者在什么价位入手都有赚钱效应，再多的供应量也不够。

        房子是给人住的，在经济发展不平衡导致人口向发达的一二线城市流入的当下，房地产的投资功能必须弱化，房价不能涨到天上，不能远离平均购买力，不能绑架未来消费能力、汇率以及经济转型和可持续发展甚至政府决策，房子回归居住功能，房价回归可预期收入水平的购买力是不二选择。

        本轮调控和以往完全不一样，其力度和结果，全行业有可能估计不足。这个时候大家一定要重新读一下这几个字：要去掉幻想，不能松动，继续严控，端正态度。要有责任意识，要有政治意识。

        现在政策信号很明显，谁火就灭谁，迅速浇灭。这轮行情，全国范围都已经结束了，不要再YY还有哪能大涨了，等下一轮吧。

【链    接】

刚刚，上海出重手，国家大战略，

套住热钱，不破楼兰终不还

        11月28日晚上，突发重磅新闻，上海突然下重手调控楼市，这已经2016年第三次出手调控楼市，在寒风瑟瑟中，这次调控来得好突然，让人不禁一个哆嗦。

        这次上海房市调控政策有以下几个主要内容：

        1、首套房且无贷款记录，首付35%，这在过去30%的基础上提高了5%。

        2、已有住房或有过贷款记录的，首付50%。

        3、购买非普通住房的，首付比例70%。

        4、调控立刻执行，从2016年11月29日开始。

        很明显的区别，就是提高了首套房首付比例。同时认房又认贷，导致了假离婚的恐怕也无法享受贷款优惠，因为有过到款记录，首付就大幅度提高，但是仍然会导致一些人假离婚去购房，如果他们愿意承受更高首付的话。

        不过，今天这次房市调控确实来得突然，而且立刻执行，明显在抢时间，这背后到底是什么原因呢？

        1、我认为中国已经将房市调控作为近期的战略目的了，在当前非常复杂国际局势面前，房地产调控关系到一个国家未来的兴衰。

        2、2015年8月，人民币开始了第一次贬值，紧接着深圳房地产就发疯的上涨，因为人民币贬值预期存在，导致大量热钱第一次强烈想冲出中国，首先来到了深圳，导致深圳货币的池子水位急速上涨。

        3、很多货币就进入了深圳房市，导致深圳的房价如脱缰野马狂飙，一年时间上涨超过60%，至今高位徘徊。

        2016年10月，人民币启动了第二轮贬值，大量的热钱还是想冲出中国，但是地下钱庄被打，很多在广东的热钱很难流出，那么他们的另一个目标就是上海自贸区。

        如果大量热钱流向上海自贸区的话，很可能导致上海房价像深圳的房价一样大涨，失去控制，这是前车之鉴。

        刚刚在周末，央行还对上海自贸区的资金非法流出进行了严格的核查，打击热钱从自贸区非法流出。

        现在，马上又公布对上海房市进行本年内第三次调控，和昨天的核查结合起来，这无疑是一套组合拳，一个从货币方面进行调控，一个从行政方面进行调控。

        从国庆到现在，全国性的房市调控，这显然不是任何一个地方政府所能决定的，而是全国一盘棋，是全国性的战略，是最高层推动的。

        我也多次写文章指出，目前已经有两件事上升到了国家战略层面，一个是人民币贬值，另一个是房地产调控，而且这两个是组合起来的，不是单独的。

        这两者的目的，就是将大量的热钱无法流出中国，保卫中国的外汇储备，首先人民币贬值了，购汇所换成的外汇就少了，带走的外汇就少。

        房价因为严格的调控，导致需求大面积减少，使得热钱无法在高位套现，因为承接盘大幅度萎缩了，无法套现，就无法换成外汇离开中国，这些热钱也就被中国套在房市了。

        在全球金融市场动荡之际，在美元指数如此强的时候，全世界其它货币几乎没有不受影响的，发达国家的英镑、欧元等都连连重挫。

        发展中国家的货币几乎都沦陷了，巴西币、土耳其、俄罗斯、马来西亚等三十多个国家的货币大跌。

        中国不得不考虑最坏的情况，不得不进行一场外汇储备保卫战，不得不进行一场经济保卫战，而这场保卫战的主战场，一个在中国房市，一个在人民币汇率。

        中国调控房市，绝对不是想要房价下跌，如果要房价下跌，就应该大幅度收紧货币，但是中国并没有这样做。

        中国调控房市的目的，和人民币汇率贬值的目的一样，就是减缓资金的外流，将热钱关起来，保卫外汇储备，保卫中国改革开放三十年的经济成果，和美国打一场积极的经济、货币防御战！