黄奇帆：重庆3年内将关掉1500家房地产企业！
摘要：全国楼市火爆的背景下，黄奇帆在近日的演讲中强调，要完善企业进出机制，建立便利化的企业退出通道。他还透露，未来三年，重庆将关闭1500家房地产公司。
9月22日，“2016市场监督管理论坛”在重庆召开。本次论坛的主题是“创新事中事后监管营造良好市场环境”。重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中强调，完善市场监管体系，首先要完善企业进出机制，着力增强事中事后监管的有效性。重点是加快去除无效供给，建立便利化企业退出通道。9月22日，“2016市场监督管理论坛”在重庆召开，论坛的主题是“创新事中事后监管营造良好市场环境”。重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中透露，从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。
平均三千户居民摊一家地产公司！
黄奇帆在会上表示，企业有生有死、有进有出，是现代市场经济的一般规律。实行注册资本认缴制，推进注册便利化，营造了宽松的市场准入环境，但在宽进的同时，一定要跟进“严出”。
“做到该出的必须出、及时出，否则只进不出，也会扰乱市场秩序，导致优胜劣汰的市场法则变形走样，事中事后的监管会出现法不责众、形同虚设。”在此方面，黄奇帆认为，首先要加快去除无效的企业供给，坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业，让僵尸企业、空壳企业“入土为安”，严把工商登记年报审验的关口。
在他看来，当前的重点应放在工商查验中的空壳公司、房地产开发企业中的僵尸企业、理财类的投资咨询公司、互联网经济中的P2P众筹企业，包括那些私募基金中的没有实际资金投入的私募公司。
“这些在现实中都是存在的。” 黄奇帆举例说，比如，房地产开发企业，中国是世界最多的，目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，或者说，平均每三千户居民摊一家房地产公司。“重庆也一样。过去这些年，形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，也是平均每万人一个公司。”
黄奇帆介绍，去年底，重庆市工商局算了一笔账，这3100个房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%。可以说，实际上就是空壳。
“这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。” 他说。
黄奇帆透露，在掌握了这一情况后，重庆市政府已经下决心，从今年开始三年内，每年关闭500家房地产公司，3年关掉1500个。“房地产的供给侧结构性改革，企业的空间也是个该控制的事。”他说。
P2P平台金融业监管应设门槛
黄奇帆认为，完善市场监管体系，要分门别类深化商事制度改革，对大资本、高杠杆的金融业，涉及百姓切身利益的公共服务业，涉及公共安全的企业，其市场准入，都应设有必要门槛；对一般工商企业“先照后证”的同时，则需要制定负面清单作为事中事后监管的依据。
比如近两年，我国出现了一批“一行三会”不审批的、不给证的类金融企业，出现了2000多家P2P平台。“美国人搞了20年的P2P，全国只有7个；英国人发明了P2P，现在也只有10个；我们怎么就能在两三年内，一下子就冒出近3000个、集资了几万亿?”
黄奇帆说，现在这2000多家P2P平台造成的是上万亿的坏账，而且P2P坏账比银行坏账要严重得多。银行坏账一万亿，可能只涉及几百家企业，而P2P坏账一万亿，可能平均一个老百姓10万，就会涉及一千万人，可能导致社会的不稳定。
“所以，金融类企业一定要‘一行三会’管起来，谁审批谁监管，谁家孩子谁家抱，不能把这个责任都推到地方、推给工商部门。”
黄奇帆认为，金融、涉及公共服务的教育、涉及社会安全的易燃易爆，这三类企业还是要先证后照，而且有关部门终身负责。而对于除此之外的一般性企业，都应该实行先照后证，尽量简化手续。
“但是简化以后，在其拿照的那一天，就应该告知企业负面清单，也就是你这个企业什么事不能干。”黄奇帆说，所谓事中事后监管，监管什么?就是监管负面清单，这样事中事后监管就有了前提和依据。如果企业产生的时候没有负面清单，事中事后监管就几乎会流于形式。
黄奇帆同时强调，负面清单不能太复杂，让人记都记不住，“三大纪律八项注意，很简单的，几分钟就能讲清。”
竞拍土地资金来源须防高利贷
黄奇帆认为，完善市场监管体系，还要强化市场风险防控，通过建立市场准入监测预警机制，对外地异常投资、行业异常变动、法人设立异常集中等情况进行监控，有效遏制虚假注册、非法集资等市场风险。
他指出，商事制度改革后，市场准入门槛大幅降低，一些不法分子也可能浑水摸鱼，从事违法活动，而市场准入风险，也必然有所增加。因此，只有对市场准入风险提前预警，早日防控，才能降低事中事后监管的压力。
“比如，我们国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万，因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是，买土地的房地产商的资金来源，其实是要预警的。”
在此方面，据黄奇帆介绍，重庆目前执行的一项制度是：任何房地产商参与拍卖土地，都要对其资金来源进行审核，只要一经查实是资金来源中涉及高利贷，就取消其竞拍资格，这样就可能避免很多问题的发生。
“比如说一块地拍了20亿、30亿的资金，如果你的资金来源100%是信托资金，那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷，那么20亿的地价，5年后就可能会变成50亿，你把房子建起来后，50亿就会变成100亿。其结果就是，这个房子要么坏账，要么资金链断裂，要么就是不良炒作，房价炒到天上去。”
除此之外，对异地异常投资、行业异常波动、法人设立异常集中的情况，也要及时预警。
比如投资咨询公司，黄奇帆介绍，几年前，重庆市工商局发现，短短几个月内，该市突然增加了3000多个投资咨询公司，而这3000个公司的注册人，都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。
针对这一跨地区集中异常现象，重庆市工商局立即展开调查，结果了解到一件“奇怪的事”，据注册者交代：当地来了一个培训班，培训三堂课，教村民们如何注册投资咨询类公司，然后打着银行的招牌到市内去摆咨询摊，让老百姓感觉好像是银行在进行便民服务，而在老百姓稀里糊涂上当受骗，进行投资理财后，这些人就卷款跑路。所以他一个人就来注册几个公司，打一枪换一个地方。
黄奇帆表示，“我们在了解到这些情况后，就把这3000个公司统统注销了。”
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黄奇帆：将楼面地价控制在当期房价的1/3左右
来源：摘自《黄奇帆谈供给侧结构性改革：靶向施策、精准发力》。本文为黄奇帆通报重庆市贯彻落实供给侧结构性改革情况及成效的讲话，摘选其中房地产部分。
房地产库存也是无效供给的重要方面。一般来讲，房地产有三种类型库存：第一种，房子建好了，在房产商手中还没有卖掉，对当期房地产市场造成极大压力；第二种，老百姓手中大量持有空置住房，这意味着未来的购房需求趋于饱和，潜在市场会逐步萎缩；第三种，在建房地产的体量超过潜在需求，未来需要很长一段时间才能消化掉。针对这三种库存，要分类施策予以化解。
对以上三种库存，从需求侧的角度上讲，主要是扩大市场需求、畅通消化“出口”。从去年起，我们已不再新造安置房，凡征地拆迁、危旧房改造全部实行货币安置，加上每年大量的进城农民工，刚需会消化一部分；再有，调整用途转化一部分，将规划建设中的部分写字楼、商铺调整为停车库、众创空间。今年上半年，重庆商品房销售预计增长21%，全市房产库存将减少600万平米。我们准备通过两年努力，把现有的库存去掉一半。
要从根子上解决以上三种库存问题，必须从供给侧的角度，针对住房的商品属性、不动产属性、资本属性等特性，分类进行结构性调控。可从投资资金、房产供应、地价供给、按揭杠杆和房产企业准入等五个方面的要素供给入手：
首先，搞好房地产投资总量的供给调控。房地产具有商品属性，供大于求就跌，供小于求就涨，加之房产是“大件商品”，建好了就不可能随意拆掉，因此，必须从投资的源头上控制好总量。一个发展中的新兴城市，应把房地产投资控制在固定资产投资总额的25%以内。一个地方如果长期超过了这个比例，房地产就会吸收过多资金资本，实体经济就会被削弱，严重影响可持续发展后劲。
其次，搞好城市各类房产建设总量的供给调控。要从城市规划控制的顶层设计入手。一个城市应按人均住房面积40平方米左右来规划城市住宅总量，并注意几个参数的平衡，即按每1万人1平方公里规划建设城市规模，每2万元GDP配建1平方米写字楼，每2万元商业零售额配建1平方米商贸设施。一个地方如果不遵循这几条比例原则，完全由着开发商的性子买地造房，房地产总量就会过剩，就会供过于求，就会出现“空城”“鬼城”。
第三，搞好土地价格的供给的调控。房地产具有不动产属性，地价涨，房价必然涨。政府绝不能依赖“土地财政”，而应对土地价格进行科学调控，将楼面地价控制在当期房价的1/3左右。政府绝不能唯利是图，以为地价卖得越高越好，导致面粉价比面包价还贵。须知，高地价一定会导致高房价，而高房价就会极大地削弱二、三产业实体经济的发展。
第四，搞好金融按揭贷款的政策的调控。房地产具有资本属性，现在老百姓手中积压不少空置房，实际上是被当作投资和炒作工具了。必须明确，商品房是用来住的，而不是用来炒的。因此，要实行差别化住房按揭贷款政策，首套房首付按揭二八开，二套房对半开，三套及其以上实行全首付。要特别汲取美国次贷危机的教训，绝不能用“零首付”等加杠杆的办法促销售、去库存，以致于产生更大的泡沫。
第五，搞好房地产企业数量准入门槛的调控。目前，全市有3100多个房产开发企业，平均每一万人有一个房产公司在造房子。这里面，前500家企业去年造了94.6%的房子，后2600家只造了5.4%。如果再细分，后面2600家中的前500家，造房子的量又占了这5.4%中的大约95%，剩下的2000家几乎就是不建房产的散兵游勇。这种公司，在房地产形势景气的时候，会很起劲地举债，甚至乱集资、借高利贷造房子；一旦形势不好，很容易因资金链断裂引发不稳定因素。今后几年，这类公司至少要关掉1500多个，每年300多个。这样，就能从源头上堵住很大一块新增库存。
总之，只要从供给侧角度入手，按照上述五个方面进行合理有效供给和动态坚持总量平衡和动态调整，对相应参数和调控举措做到心中有数，就能较好地避免房地产市场产生新的无效供给。
